Den lejeretlige tilbudspligt er omdiskuteret og genstand for frustrationer hos både ejere og lejere. Den giver lejere mulighed for at overtage visse ejendomme med boliglejemål på andelsbasis i forbindelse med ejers salg af ejendommen.
Frustrationer og fortolkning
Reglerne er i sin ordlyd ikke utvetydige og har løbende været genstand for fortolkning hos domstolene. Særligt udenlandske investorer er ofte helt uforstående over for reglerne, der opleves som et brud med grundlæggende fri ejendomsret. Lejerne har på den anden side oplevet, at udlejer benytter “huller” i lovgivningen til at undgå tilbudspligten.
Indhold af tilbudspligten
Tilbudspligten fremgår af lejeloven og medfører en ret for lejere til at overtage en boligudlejningsejendom på andelsbasis i tilfælde af en overdragelse til tredjemand. Tilbudspligten aktiveres ved indgåelse af aftale om salg af ejendommen og opfyldes ved, at ejeren fremsætter tilbud til samtlige lejere om, at de kan danne en andelsboligforening og derigennem erhverve ejendommen til samme pris og vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til tredjemand. Tilbudspligten skal anvendes, når der handles boligudlejningsejendomme, som udelukkende anvendes til beboelse, og indeholder mindst seks beboelseslejligheder samt ved salg af blandede bolig-/erhvervsejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.
Opstramning af reglerne henlagt
Indenrigs- og Boligministeriet fremlagde den 27. juni 2022 et udkast til en præcisering af definitionen af såkaldt “kontrolskifte”, så tilbudspligten også ville blive aktiveret ved overdragelse af mindst 50% af det reelle ejerskab. Den del af udkastet til lovforslaget, som vedrørte tilbudspligt blev henlagt af den tidligere regering, og den tidligere retsstilling er derfor fortsat gældende. Det kan ejendomsinvestorer glæde sig over, da der så fortsat er mulighed for etablering af ejerstrukturer, som gør at tilbudspligten ikke nødvendigvis aktiveres.
Overdragelse af ejendomsselskaber
Tilbudspligten aktiveres også i forbindelse med overdragelse af bestemmende indflydelse i kapitalandelene i aktie- og anpartsselskaber (men formentlig ikke andre selskabsformer), der ejer en ejendom med tilbudspligt, men ikke ved salg af et selskab højere oppe i ejerstrukturen (et holdingselskab). Højesteret har ved en dom fra 1993 sanktioneret “dobbelt holding-modellen” hvorefter et salg af kapitalandelene i holdingselskaber ikke aktiverer tilbudspligten.Dobbelt-holding-modellen medfører i praksis, at tilbudspligtejendomme kan struktureres i en holdingstruktur, hvorefter ejer undgår at aktivere tilbudspligten fremadrettet, så længe det er kapitalandele i holdingselskabet, der er genstand for overdragelse.
Overdragelse af bestemmende indflydelse
Hvis en overdragelse ikke medfører, at én køber opnår stemmemajoritet i ejendomsselskabet, foreligger der ikke et egentligt kontrolskifte – og tilbudspligt aktiveres ikke. Højesteret fastslog i “Six Pack-dommen” fra 2020, at en overdragelse af tilbudspligtejendomme til tre pensionsselskaber med en efterfølgende ejerfordeling på 49%, 34% og 17%, ikke udgjorde et kontrolskifte – ingen af køberne havde nemlig majoritet eller kontrol. Højesteret understregede, at det kræver klare holdepunkter i både lejelovens ordlyd og motiver for, at en overdragelse er omfattet af tilbudspligten og det var ikke tilfældet her.
Tilbudspligt i praksis
Tilbudspligten er beskyttelsespræceptiv og en aftale med lejer om frafald af tilbudspligten er derfor ugyldig. Der er strenge formkrav til gennemførelse af tilbudspligtprocessen. Vi anbefaler, at lejere er særdeles påpasselige med at overtage ejendomme som andelshavere og opsøger relevant juridisk og finansiel rådgivning for afdækning af forpligtelser og risici. Det er en stor og kompleks beslutning, og der er set flere eksempler på andelsforeninger, som er gået konkurs og hvor andelshaverne dermed mister deres indskud mv.
Det er vores erfaring, at det er ganske svært at opnå finansiering til en nystiftet andelsforenings køb af ejendom – og at tilbudspligten relativt sjældent bliver udnyttet i praksis.Ikke desto mindre er tilbudspligten en væsentlig og integreret del af dansk lejeret. Pligten indebærer betydelige risici og omkostninger for parterne i ejendomstransaktioner og kræver særlig kvalificeret opmærksomhed.
