ATP Ejendomme var for små ti år siden frontløber i henseende til at internationalisere ejendomsporteføljen. Nu er man også blandt de første til at trække pengene hjem igen. Man har ikke brændt fingrene i udlandet, understreger adm. direktør Martin Vang Hansen. Analysen er blot, at især den teknologiske udvikling, men også de stadigt strammere klimakrav, igen har gjort det afgørende at være tæt på sine ejendomme.
Rygterne om globaliseringens død er stærkt overdrevne. Først corona, siden krig, har nok lagt en dæmper på den, men den globale samhandel vokser stadigvæk. Det er også meget tydeligt, når man ser det fra Danmark. Højest for en håndfuld C25-selskaber er hjemmemarkedet i dag det vigtigste. Flere og flere af dem har udenlandske topchefer. Aktieinvestorer har vænnet sig til, at regnskaber er på engelsk. Men der er en bemærkelsesværdig undtagelse: Ejendomsbranchen. Indtil for godt et årti siden var det en selvfølge, at det var en lokal business at drive ejendomme. Da de udenlandske investorer begyndte at strømme ind på det danske marked, tænkte nogle af de store spillere her, at de omvendt også skulle sætte penge i udenlandske ejendomme.
Men fraregnet ”nemme” investeringer gennem fonde, blev det ikke til meget mere end at stikke tåen i vandet. De allerseneste år har tendensen været, at de udenlandske ejendomme blev afhændet igen, og at man atter koncentrerede sig om ejendomme, man var fysisk tæt på.
Kontorjob automatiseres
Mest udpræget i denne tendens er ATP Ejendomme. På et Teams-møde med EJENDOMME forklarer adm. direktør Martin Vang Hansen, hvad tankegangen bag det er. Vi nævner mødeformen, fordi den har betydning for sagen: Hvor den hastige teknologiske udvikling i mange brancher motiverer til at gå uden for landets grænser, er det omvendte tilfældet, når det handler om ejendomme.
”Konsulenthuset McKinsey har i en analyse fra 2017 vurderet, at 49 pct. af det arbejde, som i dag foregår i virksomheder rundt om i hele verden, kan automatiseres ved anvendelse af allerede kendt teknologi. Det ændrer hele situationen. De kontorjobs, der ikke automatiseres, vil tage udgangspunkt i udnyttelse af kreative og innovative processer og handle om, hvad man skal sætte teknologien til. Det vil også ændre måden, man arbejder på, og dermed det behov, som virksomhederne har. For dem vil det være vigtigt, at medarbejderne kan lide at komme på arbejdspladsen, og at de trives, når de er der,” siger Martin Vang Hansen.
”Som ejendomsselskab må vi følge med vores kunder. Vi skal levere det, de har brug for. Derfor er vi nødt til at være tæt på dem. Vi skal forstå de specifikke ønsker, den enkelte kunde har. Den forståelse er svær at opnå på lang afstand,” uddyber han.
Lokalt kendskab
ATP Ejendomme mest markante skridt ud på de udenlandske ejendomme var, da man i 2014 erhvervede ejendommen Galaxy i Bruxelles. Den rummer op til 4000 daglige brugere, herunder dele af det belgiske finansministerium. Med sine 105.000 kvm. er Galaxy to-tre gange så stor som det, vi i Danmark betragter som en større kontorejendom. Men i maj sidste år blev herligheden afhændet igen, til den nette sum af godt 4 mia. kr. for ATP Ejendommes ejerandel på 90 pct.
Martin Vang Hansen understreger, at man ikke har brændt fingrene på investeringen i Galaxy. Tværtimod har den givet ATP Ejendomme et godt afkast. Tiden er bare løbet fra, at man sidder på et kontor i København og prøver at forstå, hvad medarbejderne hos et større antal virksomheder og institutioner i en fremmed hovedstad tusind km. væk har brug for i dagligdagen. I samme retning trækker den grønne omstilling. Kravene til klimaeffektivitet bliver strammet, og så er det ikke bare vigtigt at kende sine ejendomme fra dagligdagen, men også at kende lokale regler og kutymer.
Skift til boliger
Selv om ATP Ejendomme således ”vender hjem”, bliver alt ikke som i gamle dage. Traditionelt har selskabet været helt fokuseret på egentlige erhvervsejendomme, især kontorer, så man kun erhvervede boliger, for så vidt de fulgte naturligt med erhvervslokalerne. Men nu er ATP Ejendomme er godt i gang med at opbygge en portefølje af lejeboliger. Byggeriet af boliger i Kanalgaarden i Ørestad og Carl Bro Haven i Glostrup er godt i gang, og næste stor projekt, der skal sættes i søen, er et erhvervs- og boligprojektet ved Vibenshus Runddel på Østerbro.
På den måde følger ATP Ejendomme, lidt forsinket, med markedstrenden i Danmark: Før finanskrisen var kontorer det dominerende segment på ejendomsmarkedet. Efter finanskrisen har boliger været i fokus. I en tid med lav rente (og det er den i historiens lys stadigvæk, trods rentestigningerne gennem 2022) har investorerne værdsat boligejendommene som et alternativ til obligationer: Her er lavt afkast, men til gengæld også lav risiko, fordi der altid er lejere til velbeliggende boliger.
Langsigtet efterspørgsel
I ATP Ejendomme er man opmærksomme på, at det ikke nødvendigvis vil være sådan ud i al fremtid. Befolkningstilvæksten kan sætte i bakgear og skabe en tomgang, som man i dag skal ud på landet for at opleve.
”Vi investerer i boliger dér, hvor vi tror på, at der vil være en langsigtet, stor efterspørgsel efter dem – også ud over de første 10 eller 20 år. Det vil sige i København og omegn og i Aarhus. I det hele taget gælder det for hele vores portefølje, at vi kun investerer der, hvor der generelt er stor interesse fra både kunder og investorer. Også selv om vi som udgangspunkt køber og opfører ejendomme for at eje dem på langt sigt,” siger Martin Vang Hansen.
Her og nu er tiden dog ikke til, at en direktør i ejendomsselskab blot kan læne sig tilbage og filosofere over langsigtede megatrends. Der er et nærværende drama at forholde sig til: Markedet er stort set gået i stå, fordi købere og sælgere er uenige om, hvad priserne skal være i lyset af den højere rente.
Undersøger købsmuligheder
ATP Ejendomme er i den privilegerede situation, at man har penge til at købe, hvis nogle skulle have behov for at sælge hurtigt og i den forbindelse er villige til at fire på prisen. Men de situationer har ikke vist sig endnu, og i prisdiskussionen er ATP Ejendomme på køber-side og mener, at udbudspriserne er for høje.
” Vores investeringschef holder øje med markedet og ikke mindst de muligheder, der kan opstå. Men indtil nu har vi ikke kunnet se en forretning med de priser, vi er blevet tilbudt. Sælgerne håber, at renten snart falder igen. Det gør den måske også, men vi kan ikke vide det. Jeg føler mig overbevist om, at priserne på ejendomme skal falde yderligere, selv om jeg ikke kan sætte et tal på, hvor stort prisfaldet skal være,” slutter Martin Vang Hansen.
