Over 1.700 virksomheder og investorer har deltaget i EDC Erhverv Poul Erik Bechs Forventningsundersøgelse 2023, som er gennemført for ottende år i træk. Næsten 6 ud af 10 investorer forventer at købe fast ejendom for mindst samme beløb som året før – med boligejendomme som det mest populære.
EDC Erhverv Poul Erik Bechs forventningsmåling for 2023 er den største hjemlige markedsundersøgelse om erhvervsejendomme. Deltagerne repræsenterer alle typer og størrelser af investorer og virksomheder. Joseph Alberti, Head of Research, EDC Erhverv Poul Erik Bech, siger:
”2022 har været præget af krigen i Ukraine med følgevirkninger som stigende rente, stærkt faldende forbrugertillid, højeste inflation i 40 år og kursfald på aktier. Kombineret med grå udsigter for dansk økonomi kunne det let udløse udbredt pessimisme blandt investorer og virksomheder, men forventningsundersøgelsen tegner et mere nuanceret billede. Fx forventer 3 ud 10 virksomheder at flytte inden for et par år, og det er stort set samme niveau som året før. Hovedforklaringen er fortsat behov for mere plads, hvilket 55% svarer. Det er faktisk 5 procentpoint flere end for et år siden.”
Han fortsætter: ”Hovedparten af investorerne har fortsat mod på mursten: Knap 60% forventer at investere flere penge eller det samme som i 2022. Det er lavere end i de foregående seks år, da omkring 80% ville investere mindst det samme som året før i ejendomme. De ændrede økonomiske forhold har altså gjort en del investorer mere forbeholdne, men de er på ingen måde skræmt helt væk.”
Afstand mellem køber og sælger
Men den stigende rente har skabt ubalance på ejendomsmarkedet. Frank Jensen, direktør i EDC Erhverv Poul Erik Bech Aalborg, siger: ”Der er et vakuum i markedet lige nu. Med høj rente skal afkastene op, og dermed skal priserne ned – i hvert fald set med investorernes øjne. De har masser af likviditet, men de begrænsede prisfald, vi har set indtil nu, svarer ikke til rentestigningerne. De nuværende ejere – og mulige sælgere – har selvfølgelig ikke lyst til at sænke prisforventningerne, men det hører med til historien, at der har været medvind og blå himmel for ejendomsmarkedet de seneste fem-seks sæsoner.”
Michael Thodsen, partner EDC Erhverv Poul Erik Bech København supplerer: ”Mange investorer venter bare på, at priserne sætter sig. De er klar, når det rigtige dukker op til den rigtige pris. Personligt tror jeg, at man kan gøre nogle gode handler i øjeblikket.”
Forventningsmålingen viser, at de fleste regner med lavere priser på mursten – for boligejendomme spår 7 ud 10 et prisfald, mens det for detaillokaler er 8 ud 10. For lager- og logistiklokaler, hvor tomgangen er rekordlav, bliver et prisfald forudset af knap så mange, men stadig halvdelen. For alle typer ejendomme – og for erhvervsgrunde – er der i år markant flere, som spår lavere priser end for et år siden.
Finansiering giver bøvl
På Fyn peger de på, at særligt handlen med ejendomme med udlejningsboliger er ramt af rentestigningerne. Lars Duus, partner EDC Erhverv Poul Erik Bech Odense, siger: ”Vi oplever, at købere har sværere ved at få finansieret boligejendomme. Køber skal have meget mere egenkapital med, og omsætningen af boligejendomme er mindre end tidligere.”
Terkel Præst Berthelsen, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Herning, supplerer: ”Interessen for boligejendomme er fortsat stor, men udfordringen ligger hos pengeinstitutterne. Med de aktuelle afkast ser vi typisk en belåning på 65% af ejendommens værdi, hvor det før var helt op til lovgrænsen på 80%.” I forventningsundersøgelsen vurderer 78% af de adspurgte, at det bliver sværere at få finansieret ejendomme det næste år – det er i runde tal dobbelt så mange som i de foregående tre år.
Jagt på afkast
Lars Duus, Odense peger på, at vanskeligere lånevilkår for boligejendomme får fynske investorer til at se mod andre segmenter. ”Vi har set et skifte, hvor investorer orienterer sig mod kontorer og lager/logistik. Her er afkastet i vores område typisk 6-7%, og så er det lettere at få finansieringen til at hænge sammen. Vi oplever især øget aktivitet – både blandt investorer og på udlejninger – for kontorer og lager-/logistikejendomme enten i Middelfart eller langs den vestfynske motorvej mellem Odense og Middelfart.”
Også i det nordjyske får jagten på højere afkast investorer til at kigge nye steder hen. ”Boligejendomme er stadig det mest populære hos os, men vi ser en øget interesse for at købe ejendomme i byer som Frederikshavn og Hjørring,” fortæller Frank Jensen fra EDC Erhverv Poul Erik Bech Aalborg.
Energiplaner øger lokalebehov
I Sydvestjylland er en del investorer mere afventende. ”I øjeblikket registrerer vi mindre købelyst end normalt, selvom der stadig er et pænt antal købere i markedet. Før var der flere, der kiggede mod ejendomme med negativ rente i banken og billig finansiering, lå det lige for at ”gå i” ejendomme. Med højere renter er situationen nu en anden, og investorerne oplever nu, at billig og risikovillig finansiering ikke længere er et tag selv-bord. Det er tydeligt, at der er mere grundige overvejelser i købsfasen nu. Flere investorer er overraskede over, hvor meget bankerne holder igen,” siger Jesper Ølgaard Bloch, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Esbjerg.
Læs EDC Poul Erik Bechs Forventningsanalyse på: www.forventninger2023.dk
