For en potentiel køber af en udviklingsejendom med henblik på opførelse af nybyggeri og efterfølgende udlejning til private lejere, er det vigtigt at være opmærksom på forhold, der kan forhindre en fri fastsættelse af lejen.
Vi har tidligere i denne artikelserie behandlet en række punkter, som man som køber i en kompleks ejendomstransaktion bør have fokus på i sin due diligence. I denne uge indstiller vi sigtekornet til specifikt at se på udviklingsejendomme og muligheden for fri lejefastsættelse.
Fri lejefastsættelse
I 1991 blev reglerne om fri lejefastsættelse indført med det formål at styrke incitamentet til at etablere nye, private udlejningsboliger, herunder ved nybyggeri. Fri lejefastsættelse indebærer, at lejer og udlejer kan aftale en husleje, der ikke er begrænset af det lejedes værdi eller af reglerne om omkostningsbestemt leje. Således følger det af lejelovens § 54, stk. 1, at der gyldigt kan indgås aftale om fri lejefastsættelse, når et lejemål er beliggende i en ejendom, som først er taget i brug efter den 31. december 1991.
Muligheden for fri lejefastsættelse har en stor betydning for rentabiliteten ved købet af en nyopført bygning eller en udviklingsejendom, hvorpå der skal opføres lejeboliger. Derfor er det vigtigt, at en potentiel køber i forbindelse med due diligence-processen har særligt fokus på forhold, der kan forhindre muligheden for, at lejen frit kan fastsættes.
Smitte fra ældre bygninger
Et af de punkter man bør være særligt opmærksom på, er det forhold, at ældre bygninger, der i) er opført på samme grund som den nyopførte bygning og ii) er taget i brug inden den 31. december 1991 kan have en ”afsmittende effekt” på den nyopførte bygning med den virkning, at køber ikke kan aftale fri lejefastsættelse med de kommende lejere uden, at dette er i strid med lejeloven.
Baggrunden for denne risiko er, at der fortsat er uklarhed om, hvordan begrebet ”ejendom” skal forstås for så vidt angår betingelsen om, at lejemålet, hvortil der er aftalt fri lejefastsættelse, skal være beliggende i en ejendom, der er taget i brug efter den 31. december 1991. Skal begrebet ejendom forstås som den samlede matrikel, hele den nyopførte bygning eller som den enkelte ejerlejlighed?
Retstilstanden er ikke endeligt afklaret, da domstolene ikke direkte har taget stilling til spørgsmålet. Dog peger retspraksis og den juridiske litteratur i retning af, at begrebet ejendom skal forstås som hele matriklen og ikke på bygnings- eller ejerlejlighedsniveau. Er der opført en ældre bygning taget i brug før den 31. december 1991, er betingelsen for fri lejefastsættelse i lejelovens § 54, stk. 1 dermed ikke opfyldt.
Afhjælpning og konsekvenser
Er køber ved at overtage en udviklingsejendom, hvor der allerede er opført ældre bygninger, kan den afsmittende effekt afhjælpes ved, at alle større og mindre bygninger nedrives, inden den nyopførte ejendom tages i brug. Hvis nedrivning af eksisterende bygninger af forskellige årsager ikke er en aktuel løsning for køber, kan forholdet også afhjælpes ved, at byggegrunden udstykkes inden byggeprocessen iværksættes.
Hvis afhjælpningsmulighederne ikke er mulige for køber i den konkrete sag, vil det få betydning for købers mulighed for at aftale fri lejefastsættelse og dermed også påvirke købers afkast. Forholdet bør derfor afklares i forbindelse med købers due diligence, så det kan inddrages i forhandlingerne om fastsættelsen af købesummen
for ejendommen.
