Den høje renter og store usikkerhed om økonomien får virksomheder til at overveje at realisere deres friværdi i ejendomme, for på den måde at sikre sig en god likviditet. Og det kan lade sig gøre, fordi investorerne stadig ser forholdet mellem risiko og afkast ved sale and lease back som attraktivt, vurderer Colliers.
I de senere år har der været øget fokus på sale and lease back af virksomheders ejendomme. Sådan lød meldingen fra Colliers for en måneds tid siden. 2021 skilte sig ud ved, at udenlandske investorer kom med ca. 85 pct. af kapitalen – normalt kommer de kun med lidt under halvdelen. Men både sidste år og sidste måned er længe siden i de nuværende finansielle markeder. Renterne er pisket op, og man har f.eks. set, at mange udenlandske investorer har vendt ryggen til de ellers solide danske realkreditobligationer. Men udenlandske investorer vil stadig gerne finansiere danske ejendomme gennem sale and lease back, oplyser Mads Mehl Mortensen, commercial real estate adviser hos Colliers i Odense.
”Markedet for sale and lease back ejendomme er for tiden likvidt og aktuelt for både danske driftsselskaber samt de nationale såvel som internationale investorer. Vores forventning er, at der i nærmeste fremtid vil være et øget fokus fra danske driftsvirksomheder, som vil søge at få frigivet den friværdi, de har i deres ejendomme,” siger han.
Behov for polstring
”De seneste fem år har virksomhederne haft god mulighed for at kunne tilgå attraktive finansieringsmuligheder, hvilket naturligvis er mindre aktuelt nu med de kraftigt stigende renter. Derfor er det ikke utænkeligt, at flere virksomheder nu vil søge at få aktiveret deres friværdi. Vi forventer, at flere vil søge at polstre sig mod konjunkturnedgangen, mens andre ønsker at optimere driften, øge markedsandelene ved opkøb af konkurrenter, generationsskifte eller andet. Investorerne på den anden side efterspørger forsat core ejendomme med stabile lejere på lange lejekontrakter på gode placeringer,” uddyber Mads Mehl Mortensen.
Sale and lease back er en model, man især bruger i forbindelse med logistik- og produktionsejendomme. Her har der været rygvind fra nogle af de store megatrends: Nethandel har skabt større behov for logistikejendomme, og det samme har de seneste års problemer med logistikæderne. Mange virksomheder foretrækker nu har opbygge større lagre, så de i en nødsituation er sikre på at kunne holde produktionen gående og at kunne servicere kunderne.
Trygge investorer
Sammenlagt betyder det, at tomgangen i logistikejendomme er rekordlav. Det giver invester i en sale and lease back-transaktion en ekstra tryghed: Skulle den virksomhed, de indgår aftale med, komme i vanskeligheder, vil det med større sandsynlighed end tidligere være muligt at finde en anden lejer. Forsyningsvanskeligheder kan også få den effekt, at virksomhederne outsourcer mindre produktion til lavtlønslande. Dermed er der mere brug for produktionsfaciliteterne herhjemme – igen en faktor, der betrygger investorerne.
Ifølge Mads Mehl Mortensen oplever flere af investorerne forholdet mellem afkast og risiko på ejendommene som attraktivt. ”Investeringslysten er mere moderat nu end sidste år, men der er fortsat likviditet i markedet, og det er stadig vores oplevelse, at flere investorer faktisk har ’tørt krudt’ liggende klar, når gode investeringsmuligheder byder sig,” siger han.
Også kontorejendomme indgår en gang imellem i sale and lease back-transaktioner. Men det er mindre sædvanligt, og her er det også nemmere at sælge ejendommene på det gængse marked.
