Mange private danskere sætter i disse år penge i ejendomme under opførsel, f.eks. almindelige boligejendomme. Men med de pludselige rentestigninger er forudsætningerne om finansieringsomkostningerne bristet i de projekter, der blev udbudt sidste år og i begyndelsen af i år.
Som aktivklasse har ejendomme hidtil stået forholdsvis støt i uroen på de finansielle markeder gennem 2022. Men mange investorer oplever det næppe sådan. Dem, som ikke har garderet sig mod pludselige rentestigninger, står til tab. Blandt de ramte er private danskere, der gennem 2021 og begyndelsen af i år har sat penge i en ejendom under opførsel – typisk en af de mange, nye boligudlejningsejendomme, der skyder op rundt omkring i landet. Det skriver månedsbrevet PRO Ejendomme. Ifølge prospekterne skal ejendommene typisk belånes med ca. halvdelen af ejendomsværdien. Men den rente, der er omtalt i prospektet, er kun en prognose, baseret på hvad renten var, da prospektet kom på gaden. Lånet i realkreditinstituttet kan først optages, når ejendommen er færdig og indflytningsklar. Og denne rente er i dag meget højere, end den var for blot et halvt år siden.
Råder til lang finansiering
Man kunne tro, at projektudbyderne på en eller anden måde sikrede renten, som enhver boligkøber ville gøre det. Men det er kun undtagelsesvist tilfældet. Det er både dyrt og besværligt at afdække renten på ejendomme, der endnu ikke står færdig. Nykredit bekræfter over for PRO Ejendomme problematikken.
”Efter renterne er steget, oplever vi investorer, der for eksempel har solgt ejendomsprojekter til andre investorer inden rentestigningerne, men ikke har rentesikret den lange finansiering. Typisk har de taget en byggefinansiering med kort rente og hjemtager først den langsigtede finansiering, når byggeriet er færdigt. Det gør de til dagens renteniveau, hvilket påvirker det endelige afkast. I vores rådgivning råder vi til, at de sikrer en lang finansiering af projektet, så de ikke bliver ramt af de stigende renter på deres afkast,” oplyser realkreditinstituttet.
På grund af den høje inflation, der også har vist sig efter, at prospekterne er udsendt, vil det generelt være muligt at hæve huslejen i forhold til det budgetterede. Det gælder især, hvis der også er erhvervslejemål i ejendommene, f.eks. en butik i stueetagen. I kroner og øre vil investorerne derfor ikke nødvendigvis opleve, at afkastet er så meget dårligere, end de er stillet i udsigt.
Læs betingelser grundigt
Men netop på grund af inflationen er disse absolut afkast ikke helt så meget værd, som de var på tidspunktet for prospektet. Det er således noget af den inflationssikring, der er fordelen ved en ejendomsinvestering, som rentestigningen spiser af. At rentestigningen har kostet på det faktiske afkast i de projekter, der blev udbudt tidligere, gør ikke de projekter, der bliver udbudt nu, dårligere. De vil naturligvis også blive ramt, hvis renten stiger endnu mere, men omvendt kan man nu også være heldig, at renten falder, så afkastet bliver højere, end der er budgetteret med i prospekterne.
Investorerne gør dog klog i at nærlæse, hvad der står om finansieringen. Nogle udbydere vælger at satse på mindre langfristede lån, f.eks. F5 eller F10. Dermed nedbringer man finansieringsomkostningerne her og nu, men til gengæld kan det komme til at gøre ondt, både hvis renten stiger og falder herfra. I det første tilfælde er det dyrt at indløse en konverteringsgevinst – i det sidste står man til yderligere renteudgifter ved refinansieringen om fem eller ti år.
