Det hænder undertiden i ejendomstransaktioner, at der er hindringer i vejen for købet i form af omsættelighedsbegrænsninger. I forbindelse hermed bør en køber under due diligence-processen søge afklaret, om der gælder sådanne begrænsninger og få dem håndteret i tide.
Nærmere om omsættelighedsbegrænsninger
Omsættelighedsbegrænsninger kommer i mange former og er et fælles udtryk for de rettigheder, som en tredjemand kan have, og som kan hindre køber i frit at erhverve ejendommen. Køber kan støde på sådanne begrænsninger, uanset om transaktionen gennemføres som en almindelig aktivhandel eller som en overdragelse af kapitalandele i et selskab, som har adkomst til ejendommen.
I aktivhandler kan der være tinglyst servitutter, der eksempelvis indeholder hjemfaldspligt, køberetter eller forkøbsrettigheder. En køberet og hjemfaldspligt har til fælles, at den påtaleberettigede har ret til at erhverve ejendommen inden for en bestemt periode eller inden for en årrække. En forkøbsret er anderledes ved, at den først aktualiseres, når ejeren ønsker at sælge ejendommen, hvorefter ejendommen først skal tilbydes den berettigede. Afhængigt af formuleringen af forkøbsretten gælder dette også, hvis ejendommen handles indirekte gennem køb af kapitalandele.
Hvis overdragelsen af ejendommen sker indirekte via en overdragelse af kapitalandele, skal en køber være opmærksom på, at kapitalselskabets vedtægter kan indeholde omsættelighedsbegrænsninger. Kapitalejerne kan principielt indføre enhver form for begrænsning. Vedtægterne kan også her indeholde bestemmelser om, at en eller flere af de øvrige kapitalejere har en forkøbsret til kapitalandelene. Undertiden ses også, at overdragelsen kræver samtykke fra selskabet eller andre. Hertil kommer bestemmelser om køberetter, ejerlofter og indløsningsretter, som en køber skal være opmærksom på.
Vedtægterne er bindende for selskabet og dets kapitalejere, hvorfor kapitalselskabet kan gøre bestemmelserne gældende over for en (mulig) køber. Det kan have afgørende betydning for handlens gennemførelse, om der gælder begrænsninger i omsætteligheden. Det er her vigtigt, at indskrænkningerne bliver opdaget betids og håndteres fornuftigt.
Hvordan håndteres begrænsninger
Såfremt det under due diligence-processen konstateres, at der findes én eller flere omsættelighedsbegrænsninger, vil spørgsmålet ofte være, hvordan de skal håndteres. Herom findes intet standardsvar. Løsningsforslaget må i hvert tilfælde skulle afklares med sælger under købsprocessen og vil være forskelligt, alt efter hvilken form for begrænsning der er tale om. I det tilfælde, hvor der er tinglyst omsætteligheds-begrænsninger på ejendommen, vil det om muligt ofte være hensigtsmæssigt at få sælger til at aflyse servitutten inden underskrift af købsaftalen med samtykke fra den påtaleberettigede. For indskrænkninger forbundet med indirekte handler af ejendommen er håndteringen mere forskelligartet.
En fællesnævner er, at selskabet kan pålægges at fjerne den pågældende indskrænkning med en vedtægtsændring. Dette kræver et kvalificeret flertal på mindst 2/3 af såvel de afgivne stemmer som af den repræsenterede selskabskapital, forudsat kapitalejerne berøres ligeligt, jf. selskabsloven. Hvis der findes samtykkebestemmelser, vil det ofte være nærliggende blot at indhente det pågældende samtykke. Som nævnt kan omsættelighedsindskrænkninger medføre, at handlen går i vasken. Det er derfor en god ide så tidligt som muligt under due diligence-processen at få afklaret, om der findes sådanne indskrænkninger, og om det overhovedet er muligt at komme uden om dem for herefter at fastlægge den for parterne mest fornuftige løsning.
