I arbejdet med ejendomstransaktioner møder man erhvervslejekontrakter i mange forskellige former og størrelser, afhængigt af transaktionens omfang og karakter. I denne uge sætter vi fokus på tidsbegrænsede erhvervslejekontrakter og deres relevans i transaktionssammenhæng.
Hvornår kan man tidsbegrænse en lejeaftale?
Adgangen til at tidsbegrænse lejeaftaler er ikke fuldstændig fri, idet tidsbegrænsningen på indgåelsestidspunktet skal være begrundet i udlejers forhold. Der er efterhånden afsagt en række domme omkring hvilke forhold hos udlejer, der kan begrunde en tidsbegrænsning af lejeaftalen. I transaktionssammenhæng er det særligt salg, projektudvikling og renovering, der har interesse. Det er således anerkendt, at man som udlejer kan tidsbegrænse lejeaftalen, hvis lejemålet skal sælges. Derudover er planer om at renovere eller projektudvikle lejemålet ligeledes en rimelig grund til at tidsbegrænse lejeaftalen. Den tidsbegrænsede lejeaftale kan i forbindelse med en transaktion anvendes som et planlægningsmæssigt værktøj, eksempelvis til at opretholde en lejeindtægt i perioden op til et salg, mens salget er i proces eller op til en påtænkt udvikling af ejendommen.
Det afgørende er, om begrundelsen for tidsbegrænsningen var til stede ved aftalens indgåelse. Hvis tidsbegrænsningen på dette tidspunkt var rimeligt begrundet i udlejers forhold, kan tidsbegrænsningen ikke senere tilsidesættes med begrundelsen om, at forholdene senere har ændret sig, således at tidsbegrænsningen ikke længere er begrundet i udlejers forhold. Dette kan være relevant, hvis man tidsbegrænser et lejemål med henblik på at projektudvikle ejendommen to år senere, men projektudviklingen ikke gennemføres på grund af forhold, som er ude af udlejers hænder.
Er lejeaftalen derimod tidsbegrænset for at omgå reglerne om lejers rettigheder vedrørende opsigelse og erstatning for opsigelse, vil dette medføre en tilsidesættelse af tidsbegrænsningen. Af denne grund kan det ikke anbefales at udleje et lejemål gentagne gange på tidsbegrænsede lejekontrakter, idet der er en risiko for, at tidsbegrænsningen vil blive anset for omgåelse af disse regler.
Såfremt lejer vil gøre indsigelse mod tidsbegrænsningen, er der som udgangspunkt en frist på et år til at anlægge sag.
Hvilke forhold skal man være særligt opmærksom på i transaktionssammenhæng?
Når ejendomstransaktioner omfatter tidsbegrænsede lejemål, er der en række ting man skal være opmærksom på. Hvis man køber fast ejendom med henblik på at projektudvikle ejendommen, og der på ejendommen er eksisterende tidsbegrænsede lejemål, er det af tids- og planlægningsmæssige hensyn vigtigt at undersøge, om tidsbegrænsningen er gyldigt indgået og dermed kan opretholdes. I tilfælde af, at tidsbegrænsningen tilsidesættes, skal man som køber være opmærksom på at man må medregne opsigelsesvarsler i projekteringsfasen. Dertil kommer det økonomiske perspektiv, idet en eventuel tilsidesættelse af tidsbegrænsningen vil medføre erstatning til lejeren ved opsigelse.
Derudover det vigtigt at holde sig for øje, at det er udlejeren der har bevisbyrden for, at tidsbegrænsningen var rimelig. Det er derfor altid en god ide at have sin dokumentation i orden forud for indgåelsen af en tidsbegrænset lejeaftale, idet man herved kan undgå eventuelle tvister eller ubehagelige overraskelser ved lejeforholdets udløb. Sidst men ikke mindst, er det vigtigt at være opmærksom på, at hvis lejeren med udlejerens vidende benytter det lejede i mere end tre måneder efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, vil lejeforholdet fortsætte på de aftalte vilkår bortset fra vilkåret om tidsbegrænsning. Såfremt det er af betydning for transaktionen, skal man derfor sikre at lejeren anmodes om at fraflytte ved udløbet af tidsbegrænsningen.
