Investorer på ejendomsmarkedet fokuserer i stigende grad på, om ejendomme lever op til ESG-kravene. Det giver købere og sælgere mulighed for at profilere sig som grønne og socialt ansvarlige, men da indholdet af ESG kan diskuteres, bør man også være opmærksom på faldgruberne.
Ejendomme kræver som bekendt relativt store ressourcer at etablere, drifte og vedligeholde, det være sig materielt, økonomisk og menneskeligt. En væsentlig del af al menneskelig aktivitet foregår i og omkring bygninger, og de har derfor stor betydning for brugernes hverdag. Derfor begynder stadig flere investorer på ejendomsmarkedet at se ud over forvaltningen og forbruget af de rent økonomiske ressourcer. De fokuserer nu også på, hvordan deres investering interagerer med omverdenen miljømæssigt og socialt – også fordi det i sidste ende kan få indflydelse på den økonomiske værdi af deres investering. Her kommer ESG ind i billedet.
ESG: En fast ramme med et dynamisk indhold
ESG består af tre søjler: Environmental, Social og Governance. Den første søjle står for minimering af virksomhedens miljøaftryk, den anden står for sikring af menneskers grundlæggende rettigheder, sikkerhed og sundhed, og den tredje står for ansvarlig ledelse og transparens. Disse tre overordnede kriterier kan benyttes til at måle, hvordan virksomheder, herunder ejendomme, påvirker miljøet og det omkringliggende samfund. Gennem vores daglige arbejde med ejendomstransaktioner er det vores klare indtryk, at aktørernes fokus på ESG er stigende.
På købersiden vil det derfor være relevant at undersøge, hvorvidt ejendommen opfylder disse kriterier. På sælgersiden vil det tilsvarende være relevant at forberede oplysninger, som viser dette, og eventuelt udarbejde en egentlig ESG-strategi. Dette kan også være relevant ved finansiering og forsikring af en ejendom.
Indholdet af ESG er dog i en vis grad op til fortolkning, da der ikke findes faste standarder på området. Dette giver virksomhederne frihed til selv at fastsætte de under-liggende kriterier, men rummer også faldgruber, da der kan være forskellige opfattelser af kriteriernes formulering, omfang og vægtning. Der kan også være risiko for så-kaldt ”greenwashing”, hvor en virksomhed fremstår mere bæredygtig og socialt ansvarlig, end den reelt er.
En vis vejledning kan findes i EU-lovgivning om bæredygtighedsrapportering, benchmark af finansielle instrumenter og den såkaldte taksonomiforordning, som har til formål at klassificere og fremme bæredygtige investeringer. Vejledning kan derudover hentes i publikationer, som udgives af offentlige myndigheder, forskningsinsti-tutioner og organisationer, som beskæftiger sig med området.
Som følge af dette fortolkningsrum er det vigtigt, at man som investor fastsætter, hvilke ESG-underkriterier man vil lægge vægt på, ligesom parterne i en transaktion bør blive enige om, hvilke underkriterier der skal have betydning for ejendommens værdiansættelse og opfyldelsen af købsaftalen samt finansiering og forsikring.
ESG ved due diligence og som vilkår i købsaftalen
Oplysning om ESG-relaterede forhold kan formentlig endnu ikke anses for en del af sælgers loyale oplysningspligt i alle tilfælde. Derfor bør en køber fastsætte de ESG-underkriterier, der lægges vægt på ved due diligence, og gøre sælgeren opmærksom på disse, så sælgeren kan gøres ansvarlig for eventuelle mangelfulde oplysninger herom.
I købsaftalen kan der aftales garantier om de skridt, der har været nødvendige for at afdække og håndtere ejendommens ESG-relaterede risici. Det kan anbefales at anvende specifikke garantier, f.eks. om ejendommens opfyldelse af nærmere bestemte miljøstandarder. Omfanget og indholdet af sådanne garantier bør naturligvis tilpasses de konkrete omstændigheder ud fra en risikovurdering.
