Ejendomsmarkedet er under forandring – ikke mindst på grund af danskernes flyttemønstre, som for nylig er kortlagt i en spændende rapport om fremtidens boligmarked udarbejdet af Fremforsk, der både kigger ind i boligvalg, årsager til flytning og regionale forskelle.
Det præger valget, når danskerne flytter
I 2020 flyttede 16% af alle danskere, og interesserer man sig for ejendomsinvestering, er det nærliggende at studere de flyttemønstre, der præger samfundet. Det er nemlig alt andet end uvæsentligt, hvad vi danskere prioriterer, når vi vælger at flytte til en ny by, og nu er der nogle interessante svar at finde i Fremforsks nyeste udgivelse, som byder på et spændende indblik.
En af de mest fremtrædende og overraskende pointer er, at færre end 10% af dem, der er flyttet i perioden fra 2018 til 2020 er flyttet pga. deres arbejde. Dermed konkluderes det, at arbejdets betydning som lokaliseringsfaktor på boligmarkedet er faldende, mens boligen i sig selv opprioriteres. Det understøttes af undersøgelser, som viser, at kun ca. én ud af fem vælger at flytte med, når statslige arbejdspladser flyttes fra hovedstadsområdet til andre dele af landet. Mange er altså mere villige til at skifte arbejdsplads end til at flytte bolig, hvis transporttiden bliver for stor. Den lave arbejdsløshed i samfundet gør også, at folk ikke er tvunget til at blive i et job, når de flytter, men i stedet har gode muligheder for at finde et nyt.
Samfundet er naturligvis også præget af Coronakrisen, som ifølge rapportens analyse af flytteårsager, påvirkede flytninger i 17% af tilfældene i 2020. De to mest fremtrædende begrundelser i de tilfælde er, at krisen gav den nødvendige ro til at undersøge markedet og derudover fik danskerne til at savne familie og venner. Her er boligen altså opprioriteret og beslutningen om at flytte er blevet fremskyndet. De spredte flyttemønstre forstærkes yderligere af digitalisering og øget accept og mulighed for hjemmearbejde. Men hvad sker der egentlig med boligmarkedet, når transporttiden til arbejdet falder i baggrunden og andre årsager til flytninger ryger højere op på ranglisten? Og hvad kan det få af betydning for både store og små byer?
Der hersker ingen tvivl om, at de kommuner og områder, der vinder på den lange bane, er dem, der har fokus på byudvikling, forbedring af infrastrukturen og som er opmærksomme på, hvem der flytter til, så de lokale tilbud matcher deres ønsker og behov, men rapporten peger på, at dette ikke kan stå alene. Typisk peger danskerne på to årsager til flytning, og de to mest dominerende er ”ønsket om en ny bolig” og ”ønsket om at bo et andet sted”. Derudover er der typisk et element af timing: Er der eksempelvis et barn på vej, lige som den rette bolig dukker op i barndomsbyen? En anden konklusion fra samme studie er nemlig, at vi ofte flytter til en by, som vi har en tilknytning til. Danskernes flyttemønstre rummer altså mange forskellige aspekter og skal generelt ses i lyset af en øget fleksibilitet på arbejdsområdet.
En langsigtet investering kræver fremsynede briller
Befolkningstilvækst er og bliver et væsentligt parameter, når man som ejendomsinvestor vurderer markedet, men den gode investering kræver et langsigtet blik på boligmarkedet, som styrkes yderligere af at studere andre mønstre i samfundet. Derfor er en historisk uændret befolkningstilvækst heller ikke et entydigt tegn på, at et område ikke kan vækste fremadrettet.
Lige nu dominerer to store grupper eksempelvis befolkningen: Den store 90’er generation, som er i færd med at skabe familie samt en stor generation af seniorer. Derfor er det vigtigt at have for øje, hvad disse to grupper prioriterer, når man skal udvælge de bedste investeringscases. Det skal også tages i betragtning, at regeringen gør sit for at forsøge at sprede danskerne ud rent geografisk – bl.a. med udflytning af uddannelser og andre offentlige instanser, hvilket også kan være med til at præge danskernes flyttemønstre – nu og på længere sigt.
I øjeblikket ser vi fortsat befolkningsvækst i storbyerne men mange af landets mindre byer oplever også positiv fremgang. Der vil dog med al sandsynlighed være vindere og tabere i mindre byer og landområder. Alt i alt ser vi altså ind i et komplekst landskab af spredte flyttemønstre, hvor menneskers private livssituationer spiller en tiltagende stor rolle. Som ejendomsinvestor er der derfor masser af potentiale i at studere større befolkningsgruppers flyttemønstre og forholde sig til, hvordan det påvirker ejendomsmarkedet og konkrete byer, hvis man ønsker at sikre sit afkast ved en langsigtet investering.
