Europæiske ejendomsinvestorer har fokus på sikre og modne markeder

London er ifølge en ny ranking fra PwC og Urban Land Institute den by i Europa, ejendomsinvestorer ser som mest attraktiv. Også de øvrige pladser i topti bliver indtaget af vesteuropæiske metropoler. Selv om erhvervstilliden er høj, er investorerne bekymret for det længere sigte, og derfor søger de tryghed. København kommer ind på 18.-plads, og ligger bedst af de nordiske byer. 

Under sommerens EM i fodbold talte englænderne om, at trofæet skulle ”hjem”, og den danske målmand Kasper Schmeichel påpegede muntert, at det aldrig havde været hjemme. England har endnu til gode at vinde EM. Men nu har England vundet et andet trofæ, som man med rette kan sige kommer hjem. I PwC’s og Urban Land Institutes årlige rapport om det europæiske ejendomsmarked, som er offentliggjort i Danmark i denne uge, kommer London ind som nummer ét på den investorernes topliste.

Storbritannien, og især London, kan med rette bryste sig af at være alle europæiske ejendomsmarkeders moder. Markedet i London er Europas suverænt største. Det er her, mange af markedets normer og processer er opfundet, og ofte har det også været det marked, som konjunkturelle vendinger på godt og ondt kom til først. I en efterhånden længere årrække har det dog ligget lidt underdrejet. Først var der finanskrisen, som ramte London særligt hårdt, fordi den britiske hovedstad også er et af verdens finansielle knudepunkter. Og dårligt var de sidste eftervirkninger efter finanskrisen klinget ud, før en ny bekymring for investorerne meldte sig – Brexit.

Global britain
Brexit er som bekendt nu en realitet. Men priserne er også justeret efter det, og investorerne tager pejling af, om leave-folkets visioner om global britain ser ud til at blive til noget. Altså om særligt hovedstaden tiltrækker aktiviteter fra hele verden, som kan opveje de aktiviteter man har mistet som en konsekvens af udtrædelsen af EU. Men indtil nu kan man i hvert fald konstatere, at der er en kerne af realitet i visionen. Det er kun få uger siden, at London tog en stor skalp, da Shell annoncerede, at selskabet vil flytte sit koncernhovedkvarter, inklusive skatteregnskabet, til byen. Olieselskabet har haft Holland som formelt hjemland.

Shell er ved at omstille sine aktiviteter til grøn energi, men det vil en rum tid endnu primært være et olieselskab, og det er måske ikke det allermest attraktive i en tid, hvor grøn omstilling står højest på dagsordenen. Men London har også været i stand til at tiltrække virksomheder fra en række andre brancher.

”Den britiske hovedstad nyder godt af dybden i markedet, og ejendomssektoren har stor tillid til Londons evne til at genopfinde sig selv som en base for teknologi og biovidenskab,” siger Karina Hejlesen Jensen, industrileder for real estate og partner i PwC.

Et år for de store byer
Man kan dog også se Londons førsteplads i en anden sammenhæng: På ranglisten bliver byen efterfulgt af Berlin og Paris. Herefter kommer de andre tyske storbyer samt Madrid og Amsterdam. Det er altså de gamle og modne markeder, investorerne giver topkarakter. Da tågen for snart ti år siden var lettet efter finanskrisen var det ellers i højere grad ”nye” byer i udkanten af Europa, der fik topkarakter. F.eks. har Istanbul og Lissabon toppet listen, og København lå også flere år i topti. Det kom sig af, at når afkastene på de mest sikre ejendomme blev presset i bund, ledte investorerne med lys og lygte efter alternativer, der gav mere.

At investorerne allerede sidste år vendte tilbage mod de gamle metropoler var logisk i betragtning af, at man dengang havde næsten maksimal usikkerhed som følge af coronakrisen. Det hører også med til historien, at PwC og Urban Land Institute har ændret opgørelsesmetoden, så den i højere grad favoriserer de store markeder. Og byer som København og Lissabon er nu engang små fisk i sammenligning med London, Berlin og Paris.

Uro om det længere sigte
Alligevel er det bemærkelsesværdigt, at trygheden ved de store, gamle byer tilsyneladende vægter så meget i investorernes bevidsthed. Nu har de set, at selv ikke lockdowns behøver at gøre andet end midlertidig skade på den økonomiske vækst, og at ejendomsmarkedet også står solidt i den situation – nogle typer af ejendomme taber, men andre vinder. Samtidig er stemningen god. 52 pct. af investorerne vurderer, at erhvervstilliden vil stige i det kommende år, og det er den højeste andel siden 2014. Så hvorfor kigger investorerne ikke mere efter den type af investeringer, der indebærer større risiko, men også højere afkast?

Karina Hejlesen Jensen vurderer, at det i høj grad handler om, at det kun er 2022, man spørger til. Bare lidt længere ude i fremtiden ligger der mange trusler, som investorerne er agtsomme overfor.

”De absolutte afkasttal er ikke den eneste faktor, der er afgørende, når investorerne skal beslutte, hvortil de skal allokere deres penge. Risiko og likviditet spiller også nøgleroller. Det gælder især på det nuværende marked, hvor der godt nok for 2022 er optimisme, men hvor usikkerhed og volatilitet også hersker. På mellemlangt sigte bekymrer både inflationen og supply chains (”propperne” i den globale logistik, red.). Så investorerne er optagede af mere defensive byer, f.eks. de tyske byer, der er kendt for deres lave risiko,” siger Karina Hejlesen Jensen.

Nedtur for Norden
Især lige efter finanskrisen var også København blandt de byer, der vandt frem på grund af en attraktiv risikoprofil. Generelt kunne – og kan – investorerne godt lide Norden. Her er ikke høj økonomisk vækst, men til gengæld politisk og økonomisk stabilitet.

Men selv om sikkerhed altså lige nu er højt prioriteret, må København for andet år i træk tage til takke med en 18.-plads – side om side med Stockholm, men noget over de to øvrige nordiske hovedstæder, Helsinki og Oslo. Især sidstnævnte får en begmand og ligger fjerdenederst på listen – kun Budapest, Istanbul og Moskva er dårligere placeret. Det er formentligt den grønne omstilling, der gør investorerne utrygge ved den norske hovedstad. Karina Hejlesen Jensen mener, at København kan være tilfreds med sin 18.-plads. 

”Når du tænker på, hvor lille Danmark og København er, og hvor lidt der er tilgængeligt på vores ejendomsmarked, så synes jeg den placering er flot og positiv,” siger hun.

Det skal også nævnes, at København er den by, hvor investorerne forventer de næststørste stigninger i ejendomsværdier i 2022, kun overgået af Athen. Men det er små marginaler, der på dette felt adskiller byerne, og udsigten til umiddelbare værdistigninger er altså kun én blandt mange parametre, investorerne vurderer.

Investorernes vurdering af europæiske byer