I forbindelse med ejendomstransaktioner indgås ofte en hensigtserklæring, som i udgangspunktet ikke er retligt bindende mellem parterne. Spørgsmålet er, hvorvidt en part alligevel kan ifalde et ansvar for overtrædelse af hensigtserklæringen.
Vi har tidligere i denne artikelserie behandlet anvendelse af hensigtserklæringer i ejendomstransaktioner. Artiklen beskriver, at en hensigtserklæring er et aftaledokument indgået i parternes forhandlingsproces og som udgangspunkt ikke er bindende mellem parterne, hvorfor en part ikke har krav på, at en ejendomstransaktion sker efter vilkårene i aftaledokumentet.
Overtrædelse af hensigtserklæring ved culpa in contrahendo
Der er imidlertid ingen regel uden undtagelse. Parterne er nemlig forpligtede til at handle loyalt over for hinanden, også inden de indgår en aftale, herunder til ikke at påføre den anden part et unødigt tab eller omkostninger, også betegnet som culpa in contrahendo. Et par eksempler på ovenstående kan være en uventet og hensynsløs udtræden af forhandlingerne eller misbrug/undladelse af at hemmeligholde udleverede oplysninger fra forhandlingerne. Et tredje eksempel er, at en part beslutter sig for ikke at ville fuldføre hensigtserklæringen uden at meddele dette til den anden part, som herved påføres ekstra omkostninger.
Overtrædelse af hensigtserklæring på anden måde
Udover ved culpa in contrahendo kan en part også ifalde ansvar for manglende efterlevelse af en hensigtserklæring, hvis hensigtserklæringen er udformet som en retligt bin-dende aftale. Denne situation kan eksempelvis forekomme ved, at der direkte i hensigtserklæringen angives, at hensigtserklæringen er juridisk bindende mellem parterne. I denne situation vil der foreligge misligholdelse, såfremt en part ikke ønsker at opfylde sin del af aftalen.
Retsstillingen ved overtrædelse af hensigtserklæring
I praksis består typisk en videre adgang til at gøre misligholdelsesbeføjelser gældende ved en bindende hensigtserklæring, da parterne har forpligtet sig retligt til at opfylde en aftale, og da hensigtserklæringen typisk vil regulere misligholdelsesbeføjelserne.
Ved overtrædelse af en ikke-bindende hensigtserklæring ved culpa in contrahendo vil den skuffede part typisk kunne kræve erstatning for den anden parts overtrædelse af hensigtserklæringen. Den skuffede part kan blandt andet kræve de afholdte omkostninger for deltagelse i forhandlingsprocessen dækket. For at kunne kræve erstatning stilles der krav om et godtgjort økonomisk og påregneligt tab. Dette kan være en svær bevisbyrde at løfte i praksis. Den skuffede part vil derudover ligeledes kunne kræve skadesløsholdelse for enhver afholdt omkostning.
Opsummerende om overtrædelse af hensigtserklæringer
I praksis ses langt den overvejende del af hensigtserklæringerne at være ikke-retligt bindende. For at en part kan ifalde et ansvar for overtrædelse af en ikke-bindende hensigtserklæring, kræver det mere end blot ikke at gennemføre den endelige ejendomstransaktion. Det kræver netop, at den skuffende part ikke har handlet loyalt og i god tro, hvorefter denne påfører den skuffede part tab eller omkostninger. Dette gælder uanset, at der ikke er tale om en i sig selv retligt bindende aftale.
Omvendt skal der ikke meget til ved en retligt bindende hensigtserklæring, før at en part ifalder et ansvar for overtrædelse heraf. Et ansvar for overtrædelse af en retligt bindende hensigtserklæring kræver blot, at den misligholdende part ikke opfylder sin del af hensigtserklæringen.
