Tidens samfundsmæssige tendenser har stor indflydelse på markedet for ejendomsudvikling. Som oftest er det tendenser, der sætter sine spor over tid, men nogle gange går det rigtig stærkt. F.eks. når vi oplever en Coronakrise.
Ejendomsmarkedet er dynamisk og udvikler sig løbende. Tempoet i forandringerne afspejler som regel ændringer i samfundet, og nogle gange går det bare stærkere end andre gange – selv om tidshorisonten i ejendomsinvesteringer naturligvis er langsigtet. Eksempelvis har Coronakrisen allerede nu, inden krisen reelt er helt overstået, fået indflydelse på en række ejendomsprojekter, og det er givet en indflydelse, der i et vist omfang vil vare ved. Kigger man eksempelvis på fremtidens kontormiljøer, så man allerede, mens COVID-19 buldrede afsted, øget interesse for det, man vel bedst kan definere som fremtidens sikre og berøringsfri kontormiljø. Som et konkret eksempel kan nævnes et projekt i Ørestaden, hvor ejendomsudviklerne Tetris og NREP sidste forår satte skovlen i jorden til et multihus på 24.000 etagemeter med både hotel, forretning, restaurant, café og kontorfaciliteter.
Det berøringsfri kontormiljø
Erhvervsejendomsmæglervirksomheden Lintrup & Norgart har stået for en del af udlejningen, og partner Jesper Norgart siger, at ønsket om, at medarbejderne kan føle sig trygge i et miljø, hvor der er gjort en maksimal indsats for at mindske en eventuel smitterisiko, er blevet et meget håndgribeligt salgsargument. Både for bygherrer og for de virksomheder, der formidler samt udlejer kontorfaciliteter. Jesper Norgart siger:
”Vi står for at udleje i alt 10.000 kvm. kontorareal i byggeriet, hvoraf 7.000 kvm. ér lejet ud, og aktuelt har Coronakrisen betydet, at vi sammen med bygherrerne har overvejet, hvad vi kan gøre for at skabe et kontormiljø med mindst mulig berøringskontakt. Jeg kan nævne døre, der åbner og lukker af sig selv, automatiske vandhaner og sæbeautomater samt kaffemaskiner og drikkeautomater, hvor man bestiller via sin smartphone”.
Plads til social distance
Det er en tendens, som COVID-19 har været med til at styrke, og produktchef Anders Sælan fra ejendomsudviklerselskabet NREP har tidligere givet udtryk for, at man allerede inden Coronakrisen var bevidst om nødvendigheden af at skabe et godt miljø for lejerne og deres medarbejdere. Kigger man f.eks. mod et land som Korea, sidder medarbejderne ofte som sild i en tønde, og her opererer man typisk med 5 til 6 kvm. plads pr. medarbejder. Det har vi heldigvis ikke tradition for i Danmark, hvor vi typisk indretter kontorarealerne med mellem 16 og 18 kvm. plads pr. medarbejder. Men det handler ikke kun om antallet af kvadratmeter. Det handler i høj grad også om, hvordan de er indrettet. Det mener mange i byggebranchen, der altså bakker op om tankegangen bag det trygge kontormiljø, hvor det om ønsket endvidere er muligt at opretholde en vis social distance.
Fokus på hjemmearbejdet
Samtidig er vi trådt ind i en tid, hvor den hybride arbejdsplads er kommet i fokus. Det skyldes dog ikke udelukkende Coronakrisen, men et ønske om, at vi som medarbejdere i en virksomhed kan være så mobile som muligt og som følge deraf arbejde uanset, hvor vi befinder os. Derfor er der opstået en ny tendens, hvor projektudviklere på forskellig vis tænker hjemmearbejdspladsen ind i boligprojekter. Således bliver attraktive hjemmearbejdspladser en integreret del af boligen i mange nybyggerier, og i et helt nyt projekt – Møllestedet i Hornslet – er kontorpladser sågar blevet centrum for en nytænkning af det traditionelle fælleshus. Det fortæller projektchef Bjørn Gervø i EDC Projekt Poul Erik Bech. Den gode hjemmearbejdsplads er dermed kommet på ønskelisten hos danskerne i deres boligjagt.
Ny rolle for fælleshuset
”En undersøgelse foretaget af Kantar Gallup for Videncentret Bolius og Realdania viser, at hver anden dansker har sat gang i ombygninger af deres bolig som direkte følge af Coronakrisen, og blandt de danskere, der har foretaget ændringer af deres bolig, er hjemmearbejdspladsen det tiltag, flest har foretaget. Derfor former det voksende ønske om hjemmearbejde også udviklingen af nye boligprojekter”, siger Bjørn Gervø.
Han fortæller videre, at det ikke blot påvirker udformningen af fremtidens lejligheder, men også boligprojekter, hvor der f.eks. opføres et fælleshus. Det er eksempelvis tilfældet med projektet i Hornslet, idet Tonny Broberg fra EDC Projekt blev kontaktet af udvikleren JS Group, der ønskede sparring i forbindelse med projekteringen af blandt andet fælleshuset, der vil give beboerne adgang til fleksible hjemmearbejdspladser.
Bæredygtighed gennem hele værdikæden
En anden af tidens helt store tendenser er naturligvis bæredygtighed, og hvis man læser den seneste udgave af magasinet Market Insight, der udgives af EDC Erhverv Poul Erik Bech, kan man ikke være i tvivl om, at tendensen er i fokus hele vejen gennem byggeriets værdikæde, lige fra investering over opførelse til drift og vedligehold. Det viser den forventningsanalyse, der nu er foretaget for sjette år i træk. Respondenterne har især flyttet sig i forhold til netop de bæredygtige investeringer. Svarene på et nyt spørgsmål i 2021 undersøgelsen om vigtigheden af bæredygtighedscertifikater, f.eks. DGNB, overrasker således. Nu er det nemlig hele 65 pct. af investorerne, der lægger vægt på, at ejendomme får et grønt stempel, og for 8 pct. er det endda meget vigtigt. Bæredygtighed fylder altså mere og mere for investorerne.
Certificering giver højere leje
Meget tyder endvidere på, at bæredygtighed har stor betydning for værdiansættelse af en ejendom, og EDC Erhvervs samarbejdspartner, Jones Lang LaSalle, der er en af verdens største ejendomsmæglervirksomheder, har ligeledes undersøgt, hvorledes det faktum, at en bygning er bæredygtighedscertificeret, spiller ind på lejeniveauet. Erfaringen fra London er således, at lejeniveauet er 6-11 pct. højere. Ifølge Flemming Buhl, der er Head of Capital Markets i EDC Erhverv Poul Erik Bech, ser man da også flere og flere grønne investeringer på ejendomsmarkedet. En udvikling, som er præget af de store pensionsselskaber, der søger alternative investeringer i blandt andet ejendomme, fordi afkastet fra obligationer er historisk lavt. Det ekstra fokus udspringer af pensionskassernes ESG-politik (Environmental, Social, Governance).
Data skal være ensartede
Træerne vokser dog ikke ind i himmelen. Således kan man i Market Insight læse om et internationalt studie, som blandt andre EjendomDanmark har bidraget til. Det viser, at bæredygtige investeringer er et komplekst område, der mangler ensartede normer. I samarbejde med Rambøll og PwC er EjendomDanmark dog i gang med et projekt, der skal være med til at afdække disse udfordringer. At emnet er vigtigt, skal ses i lyset af, at bæredygtighed til stadig spiller en større rolle også hos de store europæiske ejendomsinvestorer. Det internationale studie viser, at langt størstedelen af disse har en veldefineret bæredygtighedsstrategi for deres investeringer samt at bæredygtighed er et investeringsparameter. Derfor er det essentielt at have adgang til valide og ensartede data på området.
