Køb af et fremtidigt byggeri kan gennemføres ved brug af Forward Funding-modellen, hvor køber overtager det planlagte byggeri på et meget tidligt tidspunkt og samtidig stiller den nødvendige byggefinansiering til rådighed.
For et par uger siden skrev vi om køb af et fremtidigt byggeri ved brug af Forward Purchase-modellen samt på hvilke områder, der er behov for særlig regulering. I denne uge ser vi nærmere på en anden transaktionstype, nemlig Forward Funding.
Modsat Forward Purchase, hvor byggeriet først overgår til køber, når det står færdigt, overtager køber allerede byggeriet på et meget tidligt tidspunkt og stiller i byggeperioden den nødvendige finansiering til rådighed for at opføre byggeriet. Det er netop dette Funding-element, der adskiller Forward Funding fra Forward Purchase.
Hvordan fungerer modellen?
Forward Funding kan komme i mange former og udgaver men ses primært i ejendomstransaktioner, hvor sælgeren/udvikleren ikke har den nødvendige soliditet til at opnå konkurrencedygtige finansieringsvilkår, og køberen har et ønske om at få placeret kapital. Derudover er modellen som altovervejende hovedregel brugt i aktieoverdragelseshandler, hvor det er aktierne i det selskab, som ejer grunden, der handles.
Til forskel fra Forward Purchase-modellen erhverver køber selskabet, som ejer den grund, hvor byggeriet skal opføres, på et meget tidligt tidspunkt. Det kan eksempelvis være, når sælger har opnået en endelig og upåanket lokalplan samt en byggetilladelse, der muliggør det planlagte byggeri på grunden. Køber vil på dette tidspunkt erhverve aktierne i selskabet og derfor fra dette tidspunkt reelt eje grunden og det planlagte byggeri.
Det vil dog fortsat være sælger, som har en forpligtelse til at færdiggøre byggeriet i overensstemmelse med det projektmateriale, som parterne er blevet enige om. Sælger vil derfor i denne periode bygge på vegne af et selskab, som køberen nu ejer.
Andre modeller for Forward Funding ses også, f.eks. hvor der ydes lån til target-selskabet, mens dette ejes af sælger mod behørig sikkerhedsstillelse.
Behov for særlig regulering
Modsat en Forward Purchase-model, hvor det typisk er mindre vigtigt for køber at regulere, hvad sælger foretager sig i byggeperioden, så længe sælger leverer et fuldt
funktionsdygtigt byggeri til køber på overtagelsesdagen, er det ikke tilfældet ved brug af en Forward Funding-model. Det ses derfor oftest, at køber og sælger indgår en samarbejds-aftale eller lignende, som klarlægger køber og sælgers indbyrdes rettigheder og forpligtelser samt fordeling af ansvar i byggeperioden.
For det første vil det være særligt relevant at klarlægge rammerne for det fuldmagtsforhold, der etableres mellem sælger og køber. Idet sælger skal opføre og færdiggøre byggeriet, må sælger indrømmes en vis grad af frihed til at handle på vegne af selskabet (køberen) i forhold til indgåelse af aftaler med entreprenører, dialog med kommunale myndigheder etc. På den anden side kan der være forhold, som har så væsentlig betydning for køberen, at køberen vil insistere på at skulle give samtykke. Det kan eksempelvis være i forbindelse med indgåelse af totalentreprisekontrakten.
For det andet bør det klarlægges, på hvilke vilkår køberen stiller finansiering til rådighed for sælgeren (selskabet). Det vil være væsentligt at aftale, hvad sælgeren skal betale for, at køberen stiller finansieringen til rådighed. Grundlæggende bygger Forward Funding-modellen på, at sælgeren kan få en billigere finansiering hos køberen end hos en bank eller anden långiver. Finansieringen vil typisk være maksimeret til et bestemt beløb. I den sammenhæng kan det være centralt at aftale, hvordan fordyrelser af byggeriet håndteres, altså om finansieringen kan udvides, eller om sælger selv er ansvarlig for en eventuel ekstrabetaling.
For det tredje kan det være relevant generelt at regulere fordelingen af ansvar mellem køber og sælger. Det vil typisk være sælger, der bærer den fulde risiko for byggeriet. Men det kan eksempelvis være relevant at tage stilling til, hvordan eventuelle tvister med entreprenøren eller andre kontraktsparter håndteres, fordelingen af ansvaret i forhold til sikkerheden på byggepladsen, brugen af udenlandsk arbejdskraft etc.
